白岩貢事務所の穴澤です。
本日は「2の病気」をご紹介します。
2つ目の病気は、「大家さんが諦めている」です。
築年数が経過して部屋が古びてくるとリフォームも必要となります。設備も時代遅れになったり、古くなって交換が必要になると、単身向けで何十万円、ファミリー向けともなれば100万円以上もの費用がかかることもあります。
ただでさえ空室続きの部屋なのに、多額のコストがかかるとなれば、腰も重くなります。そして「大金を支払うくらいなら、『この部屋でもいい』と言ってくれる人を見つけたい」という気持ちになります。
そうなってしまうと、家賃をよっぽど下げない限り、この部屋に興味を持つ人は現れません。
結果、1年以上にもおよぶ空室が続き「空いているのが当たり前」という状態になってしまいます。そうなると大家さんはもう「埋めること」をあきらめてしまいます。
これは、地主に多いタイプといえます。お金には困っていないので、無理して満室経営をする必要がないのだと思います。「決まるときに決まるべくして決まる」と考えているのでしょう。
ただ、今はサラリーマン大家さんも増えてきていて、中には本当にお金がない層もいます。オーナーチェンジで地方に物件を購入するケースでは、東京よりも大規模な物件であることが多いです。
空室が1戸だけならともかく、まとめて数戸が退去すると、部屋をキレイにしたり、ニーズのあるリフォームをするお金が足りなくなります。つまりリフォームの必要性はわかっていても、「お金がないから諦めざるを得ない」という人たちです。
理由は様々あると思います。
今一度ご自身の物件に残債がある場合収支を出す事、修繕費用にいくらかかっているのかとその内訳も細かくチェックして本当に適正な修繕なのかも把握する必要があります。
またアパート築年数が経てば経つほど良くなる事はほぼありません。
10年に一度行う外壁等のメンテナンス、築年数に比例した賃料設定など利回りは下がっていきます。
目先の事だけではなくその先を見据えたシミュレーションを行ってみてください。
それが現実です。
まずはこの現実を受け止めたうえで対策を考えないと悪化する一方かもしれませんね。
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