満室案内人の穴澤です。
本日は気になる記事を見つけましたのでご紹介します。
日経新聞に掲載された記事になります。
「サブリース」オーナー様なら一度は聞いたことある言葉ではないでしょうか？
オーナー様に満室保証する代わりに賃料を〜20%減額して一括して借り上げる方法。
空室があっても満室保証なので一定の金額が入ってきます。
今このサブリースで様々なトラブルが起きています。
私自身もサブリースの解約や対応策で困っているオーナー様から相談を受けています。
私が受けた相談内容は主に2つ
1つ目は2年ごとの賃料の見直し
これはサブリースの管理委託契約書にも記載されているのですが特約や分かりづらい場所に分かりづらい内容でしっかり記載されているのです。
要するに空室が埋まらないから賃料を下げる内容なのですが、従わないならサブリース解除するとの事。
突然解除されたらオーナー様は客付けの知識もなくどうすればいいのかわからない。
それを逆手にとって強気に減額交渉をしてくるといった内容。
気付けば満室保証されているのに収支バランスが崩壊。。。
得た収益で何とか支払える状態。
税金や保険を加味したら当然マイナスになります。
そこで提案されるのが2つ目の買い取りの話
「これ以上所有しても収益が見込めないから売りませんか？」
しかもその価格は通常売却できる金額よりもはるかに安い価格。
オーナーが動く前にまとめてしまおうとゆう勢いを感じました。
売却を断ると現状で頑張ってくださいで終わり。
こんな風に土地を持っている人に近づき建物を建てるまでは懇切丁寧に絶大な信頼を得て引き渡しが終わると手のひら返しと言った相談を受けます。
全ての業者がそうゆうわけではないと思いますが、
メディアでも話題なった業者関係の相談が多いです。
私が感じたのは、
あるサブリース業者は人のお金で建てさせて建築時に収益を出し、満室保証の名の下にやるべきことをやったていで2から3年を目処にうまくいけばそのまま、ダメなら売却を勧め、結果的にとてつもなく安い金額で自社物件を確保するスキームなのではないかと思うほどでした。
どっちに転んでも儲かるシステムな気がします。
オーナー様だけギャンブルで平等性が全くないですね。
2020年を目処に法律が変わると記事にも書いてあります。
おそらく既存の物件も対象になるとは思いますが今から備えは必要だと思います。
築年数とともに物件の価値も下がります。
今はお願いしている管理会社は本当に信用できますか？
満室案内人
穴澤康弘